As-built attest

Het as-built attest, ook wel mini-regularisatievergunning genoemd, maakt deel uit van het as-built dossier. Samen met het as-built plan beschrijft dit document de werkelijke situatie van een gebouw. In de praktijk blijkt namelijk dat de reëel gebouwde toestand vaak afwijkt van het vergunde ontwerp dat werd opgetekend in de stedenbouwkundige vergunning. Bouwwerken waarbij het as-built attest geen afwijkingen of enkele niet-relevante, minimale afwijkingen vertoont ten opzichte van de vergunde bouwplannen, worden door de wetgever aanvaard als conform en geldig uitgevoerd.

Wanneer is een as-built attest verplicht?

Vanaf 1 juni 2012 is in Vlaanderen zowel bij nieuwbouw of verbouwing met een stedenbouwkundige vergunning, als bij verkoop van een woning of niet-residentieel gebouw, een as-built attest verplicht. De effectieve invoering zal hoogstwaarschijnlijk vertraging oplopen wegens het ontbreken van de nodige uitvoeringsbesluiten.

Nieuwbouw en verbouwing met bouwvergunning

Wie bouwt heeft een stedenbouwkundige vergunning nodig. Tussenkomst van een architect is eveneens verplicht in de meeste gevallen. Er zal een dossier met as-built plannen en een as-built attest moeten opgemaakt worden na de werken. Dit attest beschrijft de werkelijke situatie en somt de afwijkingen op ten opzichte van de vergunde toestand.

Binnen de 90 dagen na ingebruikname dient de bouwheer een as-built attest aan te vragen.

Verkoop en overdracht van een gebouw

Bij verkoop van een woning of niet-residentieel gebouw is de verkoper verplicht een as-built attest te overhandigen aan de potentiële koper. De notaris zal het attest opnemen in de verkoopscompromis en notariële akte.

De verkoper is verantwoordelijk voor de aanvraag en aflevering van het attest voor de aanbieding op de vastgoedmarkt.

Wie mag as-built attesten opmaken?

Uitsluitend architecten en ingenieurs mogen de as-built attesten opmaken. Afhankelijk van het doel van de aanvraag tot attestering, gelden er volgende regels:

Bij nieuwbouw en verbouwing komen enkel erkende Belgische architecten in aanmerking. Erkende architecten moeten lid zijn van de Orde Van Architecten.

Bij de verkoop van gebouwen mag het attest worden afgeleverd door alle architecten, ingenieurs en landmeters.

Prijs van het as-built attest

De Vlaamse overheid heeft gekozen voor eenduidigheid wat betreft de prijs van het attest. De voorlopige tarieven (inclusief 21% btw) zijn vastgelegd in het decreet en hangen af van de gebruiksaard en het type van gebouw.

Eengezinswoning: 250 euro
Meergezinswoning: 1000 euro
Niet-residentiële gebouwen: 2000 euro

De kosten voor de opmaak van het as-built attest zijn ten laste van de aanvrager.

Doel van het attest

Enerzijds wil de overheid door nacontrole via de as-built attestering de bouwmisdrijven (sneller) in kaart brengen, anderzijds worden minieme afwijkingen eenvoudiger, sneller en dus heel wat efficiënter geregulariseerd. Het komt de bouwheer, verkoper en koper ten goede. Aanslepende, vaak dure regularisatieprocedures voor bouwafwijkingen worden vermeden middels deze beschermingsmaatregel, en het verschaft de bouwheer, verkoper en koper een duidelijke rechtszekerheid. Men hoeft geen schrik meer te hebben voor verborgen bouwovertredingen, overtredingen die in de praktijk maar al te vaak voorkomen en een jarenlange, slepende onzekerheid kunnen veroorzaken.

Uitzonderingen : wanneer is het as-built attest niet verplicht?

Wie werken mag uitvoeren aan een gebouw zonder bouwvergunning, zoals het geval is bij projecten die enkel meldingsplicht behoeven zonder tussenkomst van een architect, heeft geen as-built attest nodig.

Wat als het as-built attest negatieve punten bevat?

Minimale, niet-relevante afwijkingen in materiaalkeuze en afmetingen zullen als aanvaardbaar worden beschouwd. Het as-built attest zal worden goedgekeurd door het gemeentebestuur. De afwijkingen worden geregulariseerd en geven bijgevolg een rechtszekerheid voor de bouwheer of verkoper dat er geen boetes zullen volgen.

Grote afwijkingen zullen aanleiding geven tot een standaard regularisatieprocedure.

Wettelijk kader

Het nieuw Decreet Ruimtelijke Ordening (DRO) voorziet de invoering van de verplichte as-built attesten. Momenteel zijn er echter nog geen uitvoeringsbesluiten gepubliceerd. Het is dus nog even wachten op een wijziging in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) die deze nieuwe regeling activeert.